Судебные споры при расселении аварийных домов

Граждане никак не могут влиять на обстоятельства предшествующие признанию домов государственного жилого фонда аварийными, а жилых помещения непригодным для проживания, так как обычно районные администрации не предпринимают необходимых мер для осуществления текущего и капитального ремонта с целью поддержания домов в надлежащем для проживания в нем состоянии.

Жилые помещения расположенные в домах, нуждающихся в проведении капитального ремонта, могут быть признаны непригодными для проживания, в установленном законом порядке

– в случае признания дома аварийным.

Невыполнение государством обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого происходит снижение уровня надежности здания, а дом признается аварийным, является основанием для предъявления к требования о предоставлении жилого помещения в соответствии с п.1 ч. 2. Ст. 57 ЖК РФ по нормам предоставления.

С точки зрения соблюдения прав граждан, не имеет значения, будет данный многоквартирный дом снесен, или реконструирован. Аналогичной правовой позиции придерживается Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 10 июня 2014 г. по делу N 56-КГ14-2 (приложение 4).

Из указанного определения ВС РФ следует, что: «Признание жилого помещения непригодным для проживания, равно как и не подлежащим ремонту или реконструкции, влечет возникновение права на внеочередное предоставление жилого помещения, поскольку в силу п. п. 38, 47 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, признание жилого помещения непригодным для проживания, свидетельствует о том, что данное жилое помещение восстановлению и ремонту не подлежит».

Для Санкт-Петербурга, норма предоставления площади жилого помещения, составляет 18 квадратных метров на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек

В Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2008 года (утвержденным постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 4 марта 2009 г.) на примере определения по делу N 85-В08-3 отражена правовая позиция ВС РФ относительно того, как судам следует рассматривать данную категорию дел, а именно:

Отсутствие в законодательстве указания на срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено гражданам, имеющим право на его внеочередное предоставление, свидетельствует о том, что жилье указанной категории граждан должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права – права на получение жилого помещения вне очереди, а не в порядке какой-либо очереди (по списку внеочередников)».

При этом согласно ч. 9 ст. 57 ЖК РФ: «Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации».

Для Санкт-Петербурга, норма предоставления площади жилого помещения, составляет 18 квадратных метров на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек.

В соответствии с конституционной нормой ст. 35 Конституции РФ, а так же правовой позицией ВС РФ «Жилищный кодекс РФ лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения. Поэтому нужно исследовать и оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения. Необходимо учитывать все обстоятельства, свидетельствующие об их равнозначности или неравнозначности. Таким образом, жилищные условия граждан, переселяемых из домов, подлежащих сносу, не могут быть ухудшены по сравнению с прежними» (Из определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25.02.2014 г. N 8-КГПР13-18).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14: «ЖК Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу и реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают собственники жилых помещений. При рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК Российской Федерации о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК Российской Федерации об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме согласно ч. 10 ст. 32 ЖК Российской Федерации применяются нормы частей 1 — 3, 5 — 9 ст. 32 ЖК Российской Федерации.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ)».

При этом позиция ВС РФ в указанном выше обзоре судебной практики относительно права выбора собственником формы изъятия у него жилого помещения для государственных нужд, заключается в следующем: «Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности».

Дополнительные гарантии прав собственников расселяемых домов предоставляет и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ».

На основании разъяснений ВС РФ данных в обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, граждане в праве требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности:

«Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, и статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав».

На основании постановления пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения)».

Часть 8 статьи 32 ЖК РФ не определяет, на каком именно праве собственнику по соглашению с ним может быть предоставлено другое жилое помещение взамен изымаемого.

На основании ч. 2 ст. 14 закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга» (с изменениями на 22 января 2015 года): «В том случае, если собственники жилых помещений, подлежащих изъятию в связи с изъятием земельного участка, зарегистрированные в указанных жилых помещениях, и члены их семьи состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при изъятии жилых помещений, им могут предоставляться в собственность по договору мены другие жилые помещения по норме предоставления площади жилого помещения».

На основании ст. 17_1 закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга»

(с изменениями на 22 января 2015 года): «Граждане, проживающие на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и являющиеся на момент принятия решения о развитии застроенной территории нанимателями (членами семьи нанимателя) жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции на основании адресной программы Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», признаются нуждающимися в жилых помещениях.

Поскольку данная статья не регламентирует правоотношения, возникающие в отношении собственников, занимающих жилые помещения в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции, то в соответствии со п.1. ст. 6 ГК РФ и ч.1 ст. 7 ЖК РФ, применима аналогия закона. То есть собственники, проживающие в многоквартирных домах, планируемых к сносу или реконструкции – должны признаваться нуждающимися в жилых помещениях, что согласуется с изложенной выше позицией Конституционного суда РФ (определение N 376-О-П).

На основании ч. 2.1. ст.23 закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга»

(с изменениями на 22 января 2015 года): В случае, когда в соответствии с договором мены, заключаемым в связи с развитием застроенной территории, стоимость жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, передаваемых Санкт-Петербургом в частную собственность, превышает стоимость жилых помещений, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, от оплаты разницы между стоимостью подлежащих мене жилых помещений освобождаются:

граждане, проживающие на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и являющиеся на момент принятия решения о развитии застроенной территории собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции в связи с развитием застроенной территории, занимающие с учетом членов их семьи жилые помещения общей площадью более установленной законодательством Санкт-Петербурга нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, при расселении в соответствии с адресной программой Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» в случае, если общая площадь жилого помещения, передаваемого Санкт-Петербургом в собственность граждан, превышает общую площадь жилого помещения, передаваемого гражданами в собственность Санкт-Петербурга, не более чем на 9 квадратных метров на всю семью.

Предоставление гражданам в порядке ст. 32 и ст. 57 ЖК РФ равнозначных по общей площади жилых помещений предполагает равнозначность в соотношении жилой площади и площади вспомогательных помещений, составляющих общую площадь вновь предоставляемого и ранее занимаемого жилого помещения.

Таким образом, предоставляемое жилое помещение не должно быть хуже по потребительским свойствам ранее занимаемому, а значит, его жилая площадь не должна быть менее той, которой пользовались истцы ранее.

На основании постановления пленума ВС РФ «По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ: «собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения)».

Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (ст. 18 Конституции РФ) предполагает, обязанность судов при применении положений ч. 8. ст. 32 ЖК РФ, которая лишь в самом общем виде определяет, критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения, исследовать и оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.

Судебные споры при расселении аварийных домов, возникают у граждан с администрацией районов, как по поводу размеров денежной компенсации при выселении без предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого для государственных нужд, так и в связи с несоблюдением процедуры признания дома аварийным. Кроме того, при определенных условиях, граждане при изъятии жилых помещений для государственных нужд, вправе рассчитывать на предоставление взамен жилого помещения как на прве собственности, так и по договору социального найма.

26