Выселение из жилого помещения

Выселение из жилого помещения вынужденная мера, являющаяся исключением из Конституционных принципов права граждан Российской Федерации на жилье и его неприкосновенность.

Выселение из жилого помещения применяется лишь в случаях, предусмотренных законодательством, и только тогда, когда это отвечает общественным интересам. Статья 40 Конституции РФ гласит, что никто не может быть произвольно лишен жилья. Выселение относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия.

Виды выселения из жилого помещения можно условно разделить по правовым основаниям и последствиям выселения.

Согласно нормам жилищного законодательства граждане, занимающие жилое помещение по договору социального найма, выселяются из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма по следующим основаниям.

Выселение из жилого помещения с предоставлением другого

1. Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма и находящегося в доме, подлежащем сносу;

2. Выселение из жилого помещения, подлежащего переводу в нежилое помещение

3. Выселение из жилого помещения, признанного непригодным для проживания

4. Выселение в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома если жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК РФ).

5. Выселение за невнесение оплаты за жилое помещение.

При выселении по указанным выше основаниям расторгается прежний договор социального найма и заключается новый договор на предоставленное помещение.

Выселение без предоставления другого жилого помещения

1. Выселение из жилых помещений специализированного жилого фонда в связи с истечением срока проживания и по другим основаниям

2. Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение

3. Выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания

4. Выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива

5. Выселение за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение правил общежития

6. Выселение лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано невозможным

7. Выселение в связи с прекращением права собственности.

8. Выселение в связи с изъятием жилого помещения, принадлежащего на праве собственности

В настоящее время ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника недвижимого имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235 ГК РФ. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

2. Отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

3. Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

4. Реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

5. Конфискация (ст. 243 ГК РФ);

При этом, во вех случаях выселения сохраняется право граждан на судебную защиту своих жилищных прав.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке. Данная категория дел относится к категории наиболее сложных. В случае удовлетворения иска наймодателя, наниматель и члены его семьи, подлежат выселению. Выселение в данном случае является следствием расторжения договора социального найма.

Конституционный Суд РФ в своем Определении от 4 декабря 2003 г. N 456-О признал конституционной норму о запрете обращать взыскание на единственное жилое помещение, отметив, что для законодателя не исключается возможность конкретизировать данное регулирование в части, касающейся размеров такого жилого помещения. Таким образом, защита государством прав граждан на жилье находит свое отражение, как в судебной практике, так и постановлениях Конституционного суда РФ.

Из положений норм Жилищного кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации предполагающие возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд, применяются только при условии предварительного и равноценного возмещения и направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников жилого помещения.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Проблемы судебного рассмотрения, заключается как в правильном определении судом выкупной цены изымаемого жилого помещения, так и соблюдение уполномоченным органом всех обязательных предварительных процедур, предшествующих изъятию жилого помещения у собственника. В данном случае, участие квалифицированных юристов, имеющих практику участия в делах такого рода, позволит максимально защитить права собственника жилого помещения.

30